走向市场天地宽
发表日期：2012-07-04 16:39:18 来源：365788.com
------长安供销社物业经营经验介绍
随着社会主义市场经济的迅速发展，物业管理市场化、专业化的进程不断加快，管理模式逐步从单纯的物业出租向物业经营转变。近年来，长安供销社积极面对市场的需求和变化，树立了以“招商、规划、服务、宗旨、目的”为主要内容的物业经营理念，深入开展物业经营工作，既保证了经营户和客户的利益，又实现了企业利润最大化，拓展出物业经营的一片新天地。
一、 发展历程
长安供销社的物业经营发展经历了“三个阶段”：
（一）初级管理阶段。1997年以前，我社的物业管理由办公室兼管，只是简单地收取租金，其它不管不问，由此导致了责权不明和资产核算观念较为淡薄。
（二）有序管理阶段。1998—1999年期间,我社逐步意识到加强物业管理的重要性,成立了独立核算的物业管理部，对企业资源进行整合，对治安、卫生、环境、安全、水电实行统一管理，使物业管理逐步得到规范。
（三）物业经营阶段。1999年之后，我们逐渐意识到，如果物业仅仅处于一个管理的过程，那么物业的升值潜力就比较慢，经济效益也得不到较快增长, 甚至贬值。因此，我们树立了“招商、规划、服务、宗旨、目的”为主要内容的物业经营理念，把物业管理从简单的物业出租模式向物业经营转变，既保证了经营户和客户的利益，又实现了企业利润最大化。
二、主要做法
（一）公开对外招商。近年来,我社始终把招商工作放在第一位，有目标地引进一些有实力、有市场占有率、有商业影响力、有社会信誉度的知名品牌门店和连锁企业,注重产品素质和品牌质量。新世界超级购物广场有限公司在招商工作中,就根据不同卖场及所处商圈的需求,进行有目标性的招商、引商。如在镇中心区的钻石广场和愉康广场先后引进了国际知名品牌“肯德基”、“大家乐”、“阿迪达斯”、“艾格”、“龙浩”等,形成“板块”经营,与其它社区网点形成“差异化”布局，极大地提高了中心区的消费层次定位,也刺激、增强和满足了消费者的消费需求。
（二）调整签约方式。在过去经济不够活跃时期, 签约是尽量满足租户, 而现在的签约年限一般控制在商场内1年,地铺不超过3年,其目的是为了保障双方的共同利益。
（三）合作形式多样。有全租赁性质的租金收取,有保底按点提成，有直接按点提成等, 运用灵活的一场多制的合作方式,最大限度地发挥经营户、用户的经营空间。
（四）收取合理费用。主要体现在收取入场费或转让费方面。如新世界超级购物广场在客户入场经营前均收取一定的入场费；物业经营部在其管辖的范围内,客户在未到合同期中途退场转让则收取一定的转让费，这些费用的收取，都是根据不同的情况、条件、环境而定。
（五）提高服务意识。在大力实施品牌化经营的同时,我们着力提高自身的服务意识,如在申办证照、纳税、商品保险等方面,积极协助客户协调与工商、税务、保险公司等部门的关系,尽可能地帮助他们解决一些实际问题。对顾客的意见和投诉,能主动、及时地进行处理并反馈,达到融洽互通。
（六）形成命运共同。在人员工作的管理上,对外形象的统一上, 经营环境的氛围上,我们提出了“都是供销社人”、“共同的新世界”等等全新的管理理念,无内外之分,无你我之别,形成诚信经营命运共同体,一起维护对外经营形象。
（七）建立金融伙伴。每开发一处商业服务点,我们都有目的、有目标、有方向地寻求一家金融伙伴入场经营。发展银行、交通银行、建设银行等,均在我们开设的经营场所设立了金融服务网点,既加强了银企关系,又达到了互利互惠。
（八）独立经营核算。物业经营部成立之后，独立经营核算，实行收支两条线，我们每年对其下达利润和费用指标考核要求。在合同监管上，对经营面积较大的，出租时间较长的，租金收入较高的，都要求必须向供销社领导汇报经同意后方可实施，从而保证我社物业每年保持5%—7%的收入增长。
（九）实施安全保障。通过建立供销社治安队和派出所社区警务室,对商业管理和物业经营起到重要的保障作用,客户有了安全感,更有了归属感和放心感,商业经营更加稳定。
三、体会及成效
物业经营的最终目的是使物业得到增值,物业增值的前提首先是要保障经营户、用户先赚到钱。在物业经营过程中，既要对招商经营户进行优化组合，还要努力培育商圈、培育市场，培育良好的营商环境，将物业管理与物业经营融为一体, 努力将营销的概念深刻地溶合到物业管理工作之中，通过对物业经营与管理的合力,更好地体现物业经营使物业保值、增值的重要功能。物业经营除努力保障经营户盈利外,还应该为经营户、用户乃至业主进行建议性的经营策划，提出物业经营实施方案,发掘每一寸物业的增值潜力。
“与顾主共益,与客户共赢,与员工共享,与社会共荣”是我社的企业核心价值观。多年来,我们始终把“保障用户盈利”作为物业经营的首要前提,并贯彻至今。通过多年的不断积累，逐步形成了以“招商、规划、服务、宗旨、目的”（招商：优选合作伙伴；规划：对经营户优势互补的优化组合；服务：创建和谐的营商环境；宗旨：保障经营户盈利为先；目的：促进物业的保值和增值）为主要内容的物业经营理念。将物业管理从一般维护、基础管理提升到营销、服务和管理相结合的层面,更好地为经营户、客户提供全面、彻底、优质的服务，更好地促进企业和谐、健康、稳定发展。
我社通过物业经营，有效带动了企业各方面工作向前发展，企业竞争力明显增强。1997年我社的物业年收入约240万元，现在我社的物业年收入是那时的6倍。在我社“十一五”发展规划中，我们提出了实施“四轮驱动”发展工程,其中有一轮就是“物业投资、资本运营”。正在实施的有物业经营部所管辖的金角园小商品批发街的全新改造,从项目招商、布局调整、环境整治、安全管理等重新定位,到目前基本上改造完毕,仅此一项,每年将为企业增加收入40多万元。即将实施的还有愉康广场建设和东莞市五金小商品城的建设,这些项目的建成必将把我社物业经营、物业投资、资本运营的工作思路提升到一个新的层次。
一、 发展历程
长安供销社的物业经营发展经历了“三个阶段”：
（一）初级管理阶段。1997年以前，我社的物业管理由办公室兼管，只是简单地收取租金，其它不管不问，由此导致了责权不明和资产核算观念较为淡薄。
（二）有序管理阶段。1998—1999年期间,我社逐步意识到加强物业管理的重要性,成立了独立核算的物业管理部，对企业资源进行整合，对治安、卫生、环境、安全、水电实行统一管理，使物业管理逐步得到规范。
（三）物业经营阶段。1999年之后，我们逐渐意识到，如果物业仅仅处于一个管理的过程，那么物业的升值潜力就比较慢，经济效益也得不到较快增长, 甚至贬值。因此，我们树立了“招商、规划、服务、宗旨、目的”为主要内容的物业经营理念，把物业管理从简单的物业出租模式向物业经营转变，既保证了经营户和客户的利益，又实现了企业利润最大化。
二、主要做法
（一）公开对外招商。近年来,我社始终把招商工作放在第一位，有目标地引进一些有实力、有市场占有率、有商业影响力、有社会信誉度的知名品牌门店和连锁企业,注重产品素质和品牌质量。新世界超级购物广场有限公司在招商工作中,就根据不同卖场及所处商圈的需求,进行有目标性的招商、引商。如在镇中心区的钻石广场和愉康广场先后引进了国际知名品牌“肯德基”、“大家乐”、“阿迪达斯”、“艾格”、“龙浩”等,形成“板块”经营,与其它社区网点形成“差异化”布局，极大地提高了中心区的消费层次定位,也刺激、增强和满足了消费者的消费需求。
（二）调整签约方式。在过去经济不够活跃时期, 签约是尽量满足租户, 而现在的签约年限一般控制在商场内1年,地铺不超过3年,其目的是为了保障双方的共同利益。
（三）合作形式多样。有全租赁性质的租金收取,有保底按点提成，有直接按点提成等, 运用灵活的一场多制的合作方式,最大限度地发挥经营户、用户的经营空间。
（四）收取合理费用。主要体现在收取入场费或转让费方面。如新世界超级购物广场在客户入场经营前均收取一定的入场费；物业经营部在其管辖的范围内,客户在未到合同期中途退场转让则收取一定的转让费，这些费用的收取，都是根据不同的情况、条件、环境而定。
（五）提高服务意识。在大力实施品牌化经营的同时,我们着力提高自身的服务意识,如在申办证照、纳税、商品保险等方面,积极协助客户协调与工商、税务、保险公司等部门的关系,尽可能地帮助他们解决一些实际问题。对顾客的意见和投诉,能主动、及时地进行处理并反馈,达到融洽互通。
（六）形成命运共同。在人员工作的管理上,对外形象的统一上, 经营环境的氛围上,我们提出了“都是供销社人”、“共同的新世界”等等全新的管理理念,无内外之分,无你我之别,形成诚信经营命运共同体,一起维护对外经营形象。
（七）建立金融伙伴。每开发一处商业服务点,我们都有目的、有目标、有方向地寻求一家金融伙伴入场经营。发展银行、交通银行、建设银行等,均在我们开设的经营场所设立了金融服务网点,既加强了银企关系,又达到了互利互惠。
（八）独立经营核算。物业经营部成立之后，独立经营核算，实行收支两条线，我们每年对其下达利润和费用指标考核要求。在合同监管上，对经营面积较大的，出租时间较长的，租金收入较高的，都要求必须向供销社领导汇报经同意后方可实施，从而保证我社物业每年保持5%—7%的收入增长。
（九）实施安全保障。通过建立供销社治安队和派出所社区警务室,对商业管理和物业经营起到重要的保障作用,客户有了安全感,更有了归属感和放心感,商业经营更加稳定。
三、体会及成效
物业经营的最终目的是使物业得到增值,物业增值的前提首先是要保障经营户、用户先赚到钱。在物业经营过程中，既要对招商经营户进行优化组合，还要努力培育商圈、培育市场，培育良好的营商环境，将物业管理与物业经营融为一体, 努力将营销的概念深刻地溶合到物业管理工作之中，通过对物业经营与管理的合力,更好地体现物业经营使物业保值、增值的重要功能。物业经营除努力保障经营户盈利外,还应该为经营户、用户乃至业主进行建议性的经营策划，提出物业经营实施方案,发掘每一寸物业的增值潜力。
“与顾主共益,与客户共赢,与员工共享,与社会共荣”是我社的企业核心价值观。多年来,我们始终把“保障用户盈利”作为物业经营的首要前提,并贯彻至今。通过多年的不断积累，逐步形成了以“招商、规划、服务、宗旨、目的”（招商：优选合作伙伴；规划：对经营户优势互补的优化组合；服务：创建和谐的营商环境；宗旨：保障经营户盈利为先；目的：促进物业的保值和增值）为主要内容的物业经营理念。将物业管理从一般维护、基础管理提升到营销、服务和管理相结合的层面,更好地为经营户、客户提供全面、彻底、优质的服务，更好地促进企业和谐、健康、稳定发展。
我社通过物业经营，有效带动了企业各方面工作向前发展，企业竞争力明显增强。1997年我社的物业年收入约240万元，现在我社的物业年收入是那时的6倍。在我社“十一五”发展规划中，我们提出了实施“四轮驱动”发展工程,其中有一轮就是“物业投资、资本运营”。正在实施的有物业经营部所管辖的金角园小商品批发街的全新改造,从项目招商、布局调整、环境整治、安全管理等重新定位,到目前基本上改造完毕,仅此一项,每年将为企业增加收入40多万元。即将实施的还有愉康广场建设和东莞市五金小商品城的建设,这些项目的建成必将把我社物业经营、物业投资、资本运营的工作思路提升到一个新的层次。
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